“Yo quiero ser millonario”

Todo aquel que quiera conseguir un objetivo (en este caso hacerse rico), tiene que seguir cuatro pasos:
1. Marcar un objetivo. Si no sabes lo que quieres, cómo vas a conseguirlo?
2. Informarse sobre cómo realizar el objetivo marcado. Este blog puede ayudar en este paso.
3. Decidir la estrategia a seguir.
4. Poner la estrategia en marcha. Aunque parezca increíble, este es el paso más difícil de realizar, requiere constancia y mucho autocontrol, por ejemplo, si tienes ya bastante dinero, digamos unos 150000 euros, te puedes ver muy muy tentado a comprarte un pedazo de descapotable que aumente exponencialmente tu tasa de ligues y… alcanzar tu objetivo se retrasará varios años, bueno, no serás rico, pero tendrás tres novias.
Para marcarte un objetivo tienes que responderte a ti mismo a dos preguntas
1. Cuánto quiero?
2. Para cuándo lo quiero?
Las dos preguntas se responden con otra, Pará que quiero el dinero?
Si lo quieres para comprarte una mansión. Cuánto cuesta la mansión?
Si lo que quieres es no volver a tener que preocuparte de si tu jefe te echa o tu empresa quiebra (a lo que se llama, ser financieramente independiente) Cuánto crees que necesitarías? Vamos a ver, cuánto dinero necesitarías por mes?, digamos que calculando al alza 8000 euros al mes. Entonces, quieres que el dinero que tienes te produzca 8000 euros al mes, o lo que es lo mismo 96000 euros al año. Teniendo en cuenta que en España se pagan un 18% de impuestos al estado por todas aquellas ganancias que te lleguen al banco, necesitarías producir unos 117000 euros al año. Cuánto dinero se necesita para producir 117000 euros? Si pones tu dinero en una cuenta a interes fijo, esta produce normalmente un 4% ó 5% al año. Entonces 117000 euros es el 4% de? La respuesta es que necesitas conseguir como máximo 2925000. Es decir con menos de 3 millones de euros no tienes que volver a mover un dedo, y hemos calculado todo por lo alto.
Decidme vosotros cual es vuestro objetivo? Yo, 8 millones en 10 años.
Estrategia
Como alcanzar la libertad financiera con los bienes inmuebles

La forma más utilizada hasta ahora para alcanzar la libertad financiera (vivir del cuento para unos o vivir de las rentas para otros) era teniendo varios pisos en propiedad y vivir de los alquileres.
Hace falta mucho capital para poder hacer esto? Si compramos de la manera tradicional sí, pero nosotros no hacemos nada de la manera tradicional…
Entonces tracemos un plan para ser financieramente independientes con los bienes inmuebles:
• Qué tipo de bienes inmuebles necesito?: Todo aquello que se pueda alquilar, es decir, garajes, casas y locales, unos son más asequibles a nuestros bolsillos que otros.
• Cuántos inmuebles tengo que adquirir?: La respuesta a esta pregunta es: Qué porcentaje de mi sueldo se lleva el alquiler? Centrándonos en locales medios y en pisos podemos decir que como muy poco se lleva el 20% de un sueldo en condiciones. Es decir para obtener el 100% de un sueldo completo necesito 5 alquileres o lo que es lo mismo 5 pisos o locales
• Qué característica básica deben de tener estos inmuebles? La característica básica es que el precio debe de estar muy por debajo de la media del mercado de forma que el alquiler cubra por completo la hipoteca + gastos y es más tenga un excedente que comience a ser nuestro pasivo
• Cuándo tengo que comprarlos? YA!!!! Comienza ya y elige cada cuánto tiempo vas a comprarte un nuevo inmueble. El esfuerzo inicial consiste en acumular el capital necesario para dar la entrada. Cada vez que compres un inmueble acumular este capital inicial será más fácil debido a los ingresos que etos producen.
• Cuánto tengo que invertir? Lo menos posible!!! Ponte un límite, por ejemplo sólo das de entrada los gastos de notario, impuestos, etc… es decir dependiendo del país entre un 5%-10% del precio total
De esta forma invirtiendo muy poco se puede alcanzar al final la libertad financiera.
Digamos que nos ponemos como objetivo comprar un inmueble por año poniendo como máximo de capital entre 5000-10000 euros cada vez, en total habremos invertido cuando terminemos con nuestro plan entre 25000 y 50000 euros. Que se corresponden a 5 viviendas cuyo precio total era de unos 100000 euros en media cada una. Pero como estaban por debajo del valor de mercado, pongamos que en realidad el valor era de unos 130000 euros en media por cada inmueble.
El valor tanto del inmueble como del alquiler habrán aumentado cuando se acabe de pagar la hipoteca debido a la inflación, pongamos que como poco sube el IPC sube un 3% de media anual.
Entoces:
• A los 10 años el precio inicial se habrá multiplicado por 1,35, si el alquiler inidical era 800 euros se habrá convertido en 1080 al mes
• A los 15 años el precio inicial se habrá multiplicado por 1,55, si el alquiler inidical era 800 euros se habrá convertido en 1240 al mes
• A los 15 años el precio inicial se habrá multiplicado por 1,8, si el alquiler inidical era 800 euros se habrá convertido en 1440 al mes
Con una hipoteca hecha a interés fijo, estaremos seguros que siempre ganaremos más y más. El pasivo irá creciendo cada año. Ya que lo que se ha de pagar al banco no varía mientras que el alquiler va aumentando con el IPC.
También se puede hacer la hipoteca a interés variable, pero entonces metemos un factor especulativo en ella con lo que podemos salir ganando o perdiendo y recordemos que nuestro fin es llegar a ser financieramente libres, es decir tranquilidad total. Por ello desde mi punto de vista es mejor utilizar un interés fijo.
Los rumores actuales es que en poco tiempo se bajarán de nuevo los tipos de interés oficiales, lo que espermos empuje a los tipos de interés reales a la baja y así sea más fácil cumplir con la condición indispensable de que el alquiler cubra por completo la hipoteca.
Cuando terminemos de pagar la hipoteca tendremos un sueldo mensual equivalente a 4000 euros brutos mensuales (de ahora).
Entonces podemos decidir si preferimos vender los inmuebles y ponerlos a plazo fijo en algún bono (nos da menos trabajo que tener un inmueble porque al gono seguro que no se le rompe nada ) o seguimos con los inmuebles.
Como se ve una de las grandes ventajas de las inversiones en inmuebles es que la inflación no les afecta negativamente.
Y ahora la pregunta de oro: cual ha sido nuestra rentabilidad?
Pogamos que la hipoteca se paga en 15 años, entonces como hemos dicho para esa época recibiremos de media 1240 euros al mes por inmueble o lo que es lo mismo, 6200 euros en total.
Cuánto dinero tendríamos que tener en un bono digamos que a un 6% para que nos diera 6200 euros al mes? la respuesta es: 1240 000.
Cuál fue nuestra inversión inicial? 25000-50000 euros, pongamos que 40000.
Es decir hemos convertido en 15 años 40 000 euros en 1240 000 euros.
La rentabilidad total es por lo tanto 3100%, o lo que es lo mismo: 26% anual. Y esto sin considerar los excedentes que hemos tenido durante todo el tiempo.
Volviendo al post “El interés compuesto” ahora ya no parece tan complicado conseguir una alta rentabilidad.
Ahora la pregunta lógica es: Cómo conseguir esa relación precio-alquiler? Eso vendrá en otro post… mientras tanto ojos abiertos. Yo ya los tengo!!!